Nekilnojamojo turto obligacijos jūsų investicijų portfelyje. Kiek „daug“ yra jau per daug?

Turbūt pastebėjote, kad obligacijos mėgsta nekilnojamąjį turtą, o nekilnojamasis turtas – obligacijas. Nors obligacijas gali išleisti įvairių tipų verslai, neatsitiktinai didžioji dalis obligacijų išleidžiama nekilnojamajam turtui (NT), o dažniausiai – NT plėtrai. NT plėtra reikalauja didelių išankstinių akcininkų, bankų ar investuotojų į obligacijas investicijų, kadangi trumpam laikotarpiui yra reikalingas didelis kapitalas. Dėl NT obligacijų pobūdžio ir lankstumo šis instrumentas yra labai populiarus tarp NT vystytojų.

Iš savo esamų ir būsimų investuotojų girdime, kad arba jie jau turi didelę NT obligacijų dalį savo portfelyje, arba jiems tiesiog nusibodo tokio tipo obligacijos, arba jie nerimauja dėl ekonomikos įtakos NT rinkai. Nors visada skatiname investuotojus diversifikuoti savo investicijas, taip pat ketiname siūlyti ir kitų sektorių obligacijas, tačiau tuo pačiu metu norime atkreipti dėmesį, kad ne visos NT obligacijos yra vienodos ar net panašios vienos į kitas ir savo obligacijų portfelį galite diversifikuoti net ir NT sektoriaus viduje.

Gyvenamasis ir komercinis NT

Visada galite pasirinkti NT tipą, kuris yra prasmingiausias dabartinėje ekonomikoje arba projekto tipą, kuris, jūsų nuomone, bus ypač aktualus tam tikrame rajone/mieste/regione. Be įprastų gyvenamojo ir komercinio NT tipų, yra įvairių pogrupių, pavyzdžiui, būsto vienetai gali būti skirti pardavimui arba nuomai, o komerciniu NT vadinami ne tik biurai, bet ir mišrios paskirties projektai, vadinamieji „stock offices“ ir kt. Pavyzdžiui, dabartinėje makroekonominėje aplinkoje, mes patikimų vystytojų gyvenamojo NT obligacijas vertiname kaip mažiau rizikingas palyginus su NT obligacijomis komerciniams projektams, kurie neturi iš anksto pasirašytų nuomos sutarčių.

Projekto rizikos lygis

Jei jūsų rizikos tolerancija yra didesnė, visada galite diversifikuoti savo obligacijų portfelį pagal projekto rizikos lygį. Nors atsarga investuojant visada svarbi, norėdami dalį savo portfelio galite skirti rizikingesniems projektams, jei turite priežasčių manyti, kad jie pasiseks, nes jų grąža paprastai didesnė. Rizikos lygis gali priklausyti nuo daugybės veiksnių, tarp kurių – projekto sąlygos, vystytojo finansinė padėtis, užskolinimo lygis, lokacija ir pan. Pavyzdžiui, mes manome, kad „atostogų namų“ kategorijos projektai yra santykinai rizikingesni, palygintus su „pagrindinių namų“ projektais, tačiau kai kuriems investuotojams toks rizikos lygis yra priimtinas, nes suteikia didesnę grąžą.

Finansavimo etapas

Apie tai, kaip ir kodėl vyksta finansavimas obligacijomis įvairiuose NT projekto etapuose, jau kalbėjome ankstesniuose tekstuose. Ar investuojate į obligacijų emisiją, kuri yra ankstyvoje NT vystymo stadijoje, ar vėlyvoje? Kiek jau yra investavę akcininkai? Ar projektas turi kitų investuotojų/laukia bankinio finansavimo? Ar projektas jau beveik baigtas, ir ar jis turi daug išankstinių pardavimų/išankstinės nuomos sutarčių? Visi šie pasirinkimai labai skirtingi, todėl turite atsižvelgti į savo rizikos/grąžos tolerancijos ribas.

Kiti veiksniai

Visada yra kitų svarbių RE projekto faktorių, kurių atžvilgiu galite diversifikuoti savo obligacijų portfelį. Viena perspektyva galėtų būti vystytojas – galite pasirinkti porą patikimų, perspektyvių, finansiškai stabilių NT vystytojų, į kurių projektus norite investuoti. Kitas scenarijus galėtų būti diversifikuoti lokacijos atžvilgiu, pavyzdžiui, renkantis projektus Vilniuje arba atvirkščiai, investuoti užsienyje.

Galiausiai, visiems žinoma, kad geriau investuoti į projektus/sektorius, kuriuos gerai suprantate. Yra verslų, kuriuos neprofesionalams gana sunku suprasti ir įvertinti (pavyzdžiui, bankininkystė, IT ar uogininkystė), tuo tarpu NT verslas yra logiškai suprantamas daugeliui, nėra sudėtinga įsigilinti į konkrečių projektų verslo planus, taip pat rinkos informacija ir statistika yra lengvai prieinama. Taigi, kaip matote, NT obligacijos nėra tokios panašios vienos į kitas ar nuobodžios, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio.